1 Kaucja przy usłudze najmu - Podatek Dochodowy i VAT 2013

Zawierając umowę najmu nieruchomości zwyczajowo wynajmujący pobiera kaucję.
Kaucja jest to suma pieniężna złożona przez najemcę jako gwarancja dotrzymania zobowiązania wynikającego z umowy.
Pełni ona funkcję odszkodowawczą w razie niedotrzymania warunków umowy. Sama umowa winna określać przypadki w których to odszkodowanie będzie należne wynajmującemu.
Zgodnie ze swoją funkcją nie jest zaliczana na poczet zapłaty czynszu i winna być zwrócona najemcy po wypełnieniu warunków umowy.
Nie należy utożsamiać kaucję z zaliczką, zadatkiem, ratą czy przedpłatą, gdyż różni ją powód jej pobrania, zwykle jest to należyte wykonanie umowy.
Powód pobierania przez wynajmującego kaucji jest naturalny – najczęściej zabezpiecza się on przed uszczupleniem w wyposażeniu , zniszczeniami przedmiotu najmu itp.

Kaucja - jej pobieranie rodzi pewne obawy u niektórych wynajmujących, ze względu na niezrozumienie jej treści i funkcji jaką pełni, dlatego postawiliśmy pewne problemy do rozwiązania.
 
Problem: 
Jeśli wynajmujący, prowadzący działalność gospodarczą, czynny podatnik vat, na podstawie umowy najmu otrzyma kaucję czy winien on wystawić fakturę a tym samym opodatkować tę czynność?

Zgodnie z Art. 29. ust.1. ustawy o VAT  „Podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży,”
W umowie najmu obrotem podlegającym opodatkowaniu będzie należny czynsz stanowiący zapłatę za oddanie do używania rzeczy należącej do wynajmującego. Gdyż zgodnie z Art. 659 §1 Ustawy Kodeks Cywilny „Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.”
Reasumując otrzymana kaucja przez wynajmującego, która jest zwracana najemcy nie powoduje powstania obowiązku podatkowego, gdyż nie jest obrotem zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT

Problem:
Jeśli wynajmujący, prowadzący działalność gospodarczą, czynny podatnik vat i najemca uznają iż pobrana - przekazana kaucja zostanie zaliczona na poczet czynszu co zmieni się w zakresie obowiązku podatkowego?
Czynność ta zmienia  kaucję w zaliczkę na poczet wykonania usługi najmu – będzie powodowała powstanie obowiązku podatkowego a tym samym będzie opodatkowana stawkami zależnymi od aktualnych stawek VAT (obecnie 23%)